민법 기초 18 (채권각론 - 매매 기초)
- 김준호, 민법강의 제26판 -
< 매매의 성립 >
| 제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. |
| 제564조(매매의 일방예약) ① 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. |
| 제566조(매매계약의 비용의 부담) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. |
- 해약금에 의한 해제 : 계약금, 당사자 일방, 이행 착수 전, 배액 제공
| 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. |
(1) 계약금 상대방에 교부 : 약정 계약금 전액(일부X)
(2) 일방이 이행에 착수하기 전에만 해제 가능 : 이행의 준비 X, 매매잔대금 지급 소 제기X(자신의 계약상 채무 이행해야) 중도금 제공 O, 이행기 전 중도금 제공(특별한 사정이 있어야 해약금 해제 가능)
| "매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다(대판 1993. 1. 19, 92다31323)." |
(3) 당사자 일방 : 쌍방 중 어느 일방 / 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상, 매도인이나 매수인이나 매매계약 해제할 수 없다(대판 99다62074)
(4) 배액 제공 : 계약금 교부한 자(계약금 포기&해제) / 수령자(해제 의사표시&두 배의 금액 제공) / 상대방이 수령하지 않는다고 하여 공탁까지 할 필요는 없다(대판80다2784)
(5) 해약금에 의한 해제 효과 : 이행 전 해제이므로 원상회복 의무 발생X, 채무불이행 원인 아니므로 손해배상 문제X(565조 2항)
(6) 위약금 : 채무불이행에 의한 손해배상액을 한도로 예정한 배상액 예정 의미 / 위약금의 약정=손해배상액 예정으로 추정(제398조4항)
| 제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. |
| "'대금불입 불이행시 계약은 자동 무효가 되고 이미 불입된 금액은 일체 반환하지 않는다'고 되어 있는 매매계약에 기하여 계약금이 지급되었으나, 매수인이 중도금을 지급기일에 지급하지 아니한 채 이미 지급한 계약금 중 과다한 손해배상의 예정으로 감액되어야 할 부분을 제외한 나머지 금액을 포기하고 계약을 해제한다는 의사표시를 하면서 감액되어야 할 금액의 반환을 구한 사안에서, 그 계약금은 해약금으로서의 성질과 손해배상 예정으로서의 성질을 겸하고 있다고 보고, 계약의 해제와 손해배상의 예정으로서 과다한 부분에 대한 부당이득의 반환을 인정하였다(대판 1996. 10. 25, 95다33726)." |
< 매매의 효력 >
1. 매도인의 의무
| 제568조(매매의 효력) ① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. ② 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다. |
| 제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다. |
| 제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다. |
(1) 권리이전의무 : 제568조, 제569조
(2) 과실의 귀속과 대금의 이자 : 제587조
2. 매수인의 대금지급의무 & 대급지급거절권(제588조)
| 제588조(권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권) 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다. |
- 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있을 경우의 사전구제수단
- 성질은 항변권
- 매수인이 대금의 지급을 거절할 수 있는 위험의 한도 : 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 매수한 경우, 등기된 채권최고액 / 매수인이 실제의 채무액을 안 때에는 그 채무액 (대판 87다카1029)